Desde hace algunos días, se ha podido apreciar numerosas manifestaciones de vecinos de los diferentes distritos de Lima, protestando contra las inmobiliarias que pretenden construir enormes edificios bajo el argumento de las viviendas de interés social (VIS), señalando que estas edificaciones atentan contra el orden urbanístico y las normas que permiten la construcción de un número determinado de pisos en la zona. Por ello, resulta necesario compartir con ustedes el pronunciamiento del máximo interprete constitucional en este tema en particular.
I.- EL PROCESO (EXPEDIENTE N° 00001-2021-PCC/TC):
Dicho proceso se desarrolló con la acumulación de dos demandas competenciales. La primera presentada por el ex alcalde del distrito de Barranco, y la segunda presentada por el ex alcalde de Lima contra el Poder Ejecutivo, concretamente contra el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), alegando la vulneración de competencias exclusivas de los gobiernos locales respecto del establecimiento de parámetros urbanísticos, edificatorios y de habilitación, contenidos en diversos artículos la Ley Orgánica de Municipalidades (LOM). Por su parte, el procurador del MVCS manifestó que las normas impugnadas habían sido emitidas en el ámbito de su competencia para promover la construcción de viviendas de interés social (VIS), que deben ser observadas e implementadas por los gobiernos locales. Agregó que existe un marco normativo que define la política pública en materia de VIS, que comprende normas orientadas a promover el acceso a estas y la inversión en este rubro, cuya rectoría le corresponde al Poder Ejecutivo a través del MVCS. Señaló que con base en esta competencia se ha expedido el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación. De esta manera, tenemos claramente dos posiciones: por una parte, las municipalidades demandantes que alegaban que tenían competencias exclusivas respecto de la planificación del desarrollo urbano y, especialmente, en materia de zonificación y parámetros urbanísticos y edificatorios; y la otra parte, el Poder Ejecutivo que consideraba que era competente para establecer normas técnicas de obligatorio cumplimiento respecto de parámetros de altura de edificación, espacios libres, regulación sobre estacionamientos y áreas para el parqueo de bicicletas en lo que respecta a proyectos de VIS.
II.- ANALISIS DEL CASO:
Según el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación, una VIS es aquella solución habitacional subsidiada por el Estado y destinada a reducir el déficit habitacional, cuyo valor máximo y sus requisitos, se encuentran establecidos en el marco de los proyectos de los Programas Techo Propio, Crédito Mivivienda, así como cualquier otro promovido por el MVCS.
Según el mencionado Reglamento los proyectos de habilitación urbana para VIS podían desarrollarse en cualquier zonificación residencial, así como en cualquier otro tipo de zonificación compatible con el uso residencial, como las zonas comerciales, esto quiere decir que el MVCS se atribuyó la competencia para determinar en qué tipos de zonificación podían desarrollarse las VIS sin consideración de la regulación municipal sobre la materia.
En este punto, el Tribunal Constitucional señaló que este tipo de regulación afectaba la competencia de los gobiernos locales, pues las normas mencionadas regulaban específicamente el tipo de zonificación en que se pueden desarrollar las VIS, sin consideración de las competencias municipales sobre la materia ni de los planes de desarrollo urbano desarrollados por los gobiernos locales, quienes son justamente los entes que tienen la atribución para regular estos asuntos, por lo que correspondería a los gobiernos locales, conforme a las pautas de coordinación entre municipalidades provinciales y distritales establecidas en la LOM, determinar si los proyectos de VIS son compatibles o no con la clasificación municipal de zonas residenciales, comerciales o de otros usos, pues es competencia de tales entidades realizar la zonificación y el planeamiento urbano. Asimismo, señaló que el MVCS no tiene competencia para imponer a un gobierno local el deber de variar la zonificación, por lo que en dicho extremo el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación, habría sido emitido en directa contradicción con la competencia exclusiva de los gobiernos locales en materia de zonificación. Esta decisión, implica que los proyectos relativos a las VIS, podrán realizarse siempre que cumplan con la normativa municipal en materia de zonificación y altura de edificación. Precisó también que esto no significa que los gobiernos locales puedan inconstitucionalmente obstaculizar el desarrollo de proyectos de VIS por parte del Poder Ejecutivo, pues este tipo de proyectos son importantes en la concretización del derecho fundamental de acceso a una vivienda digna. Por ello al ejercer la competencia exclusiva de determinar la zonificación, es obligación de los municipios realizar su máximo esfuerzo técnico para facilitar la ejecución de los aludidos proyectos.
III.- EL FALLO:
El Tribunal Constitucional declaró, por unanimidad de sus miembros, fundada la demanda en el sentido de que la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones, son competencias municipales exclusivas, razón por la cual una vez que, en ejercicio de las mismas, quede determinada técnica y debidamente la zonificación y altura máxima, siguiéndose los procedimientos administrativos correspondientes, podrán desarrollarse los proyectos de VIS, respetando los parámetros técnicos establecidos por lo que declaró la nulidad de algunos artículos del Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación, aprobado por el Decreto Supremo 010-2018-VIVIENDA, y sus modificatoria
IV.- ACLARACIÓN DEL FALLO:
Después de emitido el fallo, el Poder Ejecutivo solicita que se aclare si la nulidad decretada por el Tribunal Constitucional tiene efectos retroactivos. En este punto, debemos señalar que la aclaración fue declarada improcedente por tres magistrados, con el voto decisorio del entonces presidente del TC, los que afirmaron que retrotraer el estado de cosas a la situación jurídica que se encontraba vigente antes de la expedición de dichas normas, no se podía dar, en razón a que se trataba de una solicitud general en la que no se indicaba qué actos específicos deben ser anulados, por lo que no podía emitir un pronunciamiento en abstracto al respecto. En todo caso, señalaron que el análisis de validez de eventuales actos realizados al amparo de las normas declaradas nulas en el citado proceso debía realizarse caso por caso ante las instancias correspondientes, a la luz de los criterios establecidos en la sentencia, y tomando en consideración los derechos de terceros que se pudieran encontrar involucrados.
Sin lugar a dudas, esta situación viene generando enfrentamientos entre los inversionistas inmobiliarios frente a las municipalidades y juntas vecinales pues todavía existe una incertidumbre sobre la continuidad de proyectos en ejecución (casos de inmobiliarias que han obtenido sus licencias de edificación bajo esta normativa declarada nula por el TC) y la validez de las licencias vigentes, muchas de ellas anuladas por algunos gobiernos locales. Dicha situación deberá ser resuelta caso por caso por la justicia ordinaria o constitucional.
Como colofón debemos señalar que la Defensoría del Pueblo ha presentado una demanda de inconstitucionalidad (Expediente N° 00001-2024-PI/TC) contra diversos artículos de la Ordenanza 610/MM de la Municipalidad Distrital de Miraflores, aduciendo que la ordenanza impugnada vulnera derechos fundamentales de miles de ciudadanos, en tanto que habría tomado conocimiento de la paralización de más de 400 Proyectos de VIS en Lima, lo que perjudica a las empresas que invirtieron en la edificación de VIS, a las familias que han invertido sus ahorros en la compra de las viviendas cuya edificación se encuentra paralizada, y a los trabajadores de la construcción, que han perdido las oportunidades de trabajo que esas iniciativas empresariales les brindaban. Esta causa finalmente será resuelta por el máximo intérprete de la constitución que es el TC.